Artículo de Opinión por: Antonio Giraldos Sabater
Gerente de Vive Soluciones Inmobiliarias en Valencia.
Hacer predicciones siempre es complicado, pero analizar la realidad que nos envuelve, a parte de un ejercicio obligado, siempre nos da un punto de partida para tomar decisiones.La gran pregunta siempre es la misma: ¿qué está pasando con el mercado inmobiliario español de inmuebles de segunda mano?
Pues para dar respuesta a este tema debemos analizar dos aspectos claves: la oferta y la demanda.
Empecemos por la demanda.
Por un lado, tenemos que la financiación bancaria para la compra de una vivienda está siendo positiva. Los bancos, a diferencia de 2008, están fuertes, tienen liquidez, y ven en la concesión de hipotecas una fuente de ingresos. Por eso, si un cliente tiene un buen perfil laboral, los bancos siempre le van a prestar dinero para poder comprar una vivienda.
Y por otro lado, la gente que tiene ahorros en metálico, no está contenta con la rentabilidad de los depósitos bancarios garantizados, porque es casi nula. Además, de que los bancos han aumentado considerablemente sus comisiones y gastos de gestión, por lo que operar y depositar dinero en el banco cada vez es más difícil, caro y costoso, y que apenas da rentabilidad. Por esta razón, el ahorro bancario en depósitos garantizados (y en general, de cualquier producto que tenga poco riesgo) está migrando al mercado inmobiliario, que destinado al alquiler, es mucho más seguro y atractivo, donde se pueden conseguir rentabilidades por encima del 5% fácilmente. Y no contamos con una posible revalorización del bien, si la compra se hace con tiento y mesura.
Por lo tanto, nos encontramos que la demanda está muy animada por la facilidad de acceso al crédito hipotecario y por una fuga del ahorro del depósito bancario al ladrillo.
Dicho esto, podemos pensar que la consecuencia lógica de una demanda fuerte es que suba el precio de la oferta.
Pues veamos que está pasando con la oferta.
Como primera circunstancia, tenemos que los inmuebles de segunda mano ya no están solos en el escenario. Después de muchos años de parón, la vivienda de obra nueva ha vuelto a escena, y cualquier ciudad de más de 20.000 habitantes ya tiene otra vez, grúas en el horizonte. Dicho en castizo, hay competencia. Por lo tanto, la vivienda de segunda mano tiene un techo de precio que no va a poder superar, ya que la obra nueva siempre va más cotizada.
Y segunda circunstancia, los fondos económicos internacionales, que tanto han invertido en inmuebles bancarios, ya no ven atractiva a España, por las malas previsiones económicas a corto y medio plazo (en enero, se suspenderán los ERTES y la situación de inestabilidad política y social, tampoco acompaña) por lo que están inyectando ingentes cantidades de inmuebles bancarios en el mercado, para aligerar sus balances de activos y salir corriendo a otros países con mejores expectativas económicas. Esta situación de entrada de inmuebles de segunda mano, a precios muy bajos, con constantes ofertas y muy bien publicitados, está lastrando sobremanera el precio del inmueble de segunda mano de propietario particular.
Si resumimos estas dos circunstancias, la oferta no se puede venir arriba, porque tiene un techo económico marcado por la obra nueva, y un lastre muy fuerte por el inmueble bancario que está entrando a chorros en el mercado.
Bien, pues ya tenemos los 2 aspectos analizados, lo que nos da una situación que podemos resumir rápidamente: se están vendiendo muchos pisos de segunda mano, pero el precio está muy contenido o con tendencia a la baja en algunas zonas.
¿Y esta situación cuánto tiempo va a durar? La respuesta no es tan fácil, pero el primer horizonte temporal claro será la finalización de los ERTE en enero, y la foto de la realidad del mercado laboral en España, que siempre sigue el mismo axioma: mucho paro, pocas ventas.
En conclusión, y no queriendo ser pesimista, a los propietarios que quieren esperar a vender su vivienda porque piensan que el precio va subir, les aconsejo la relectura de este artículo, porque al año que viene, quizá tengan que vender por menos de lo que podrían hacerlo ahora…
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